座落在长沙雨花的建发玖洲和玺项目一直饱受非议；小编自己也很好奇，这个楼盘到底怎么样？好不好？能不能入手？

       今天就带大家从六个方面全方位剖析此楼盘的产品细节。

总图构型特点分析：

1、东西五间布置三栋，然后前后闭合构型，间距比较恒定，故而较难形成中央大园林；

2、楼栋朝向上主要为偏东南；

3、住宅北侧地块集中布置商业和高层经济型酒店，地块分立，布置合理，但与住宅的间距较细，俯瞰住宅区域；

小区分布19栋小高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.8，绿地率35.19%，建筑密度26.47%，小区整体比较舒适；

2、写字楼比为0.3%，几乎为纯住宅地块；

3、无人防地下室，人防设置在北侧商业地块，设置合理；

4、住宅地库车位配比为1:0.9，车位实用性并不宽裕；

5、部分楼栋设置架空层；

6、户型面积大于150㎡所占比例为18%，瞄准刚需人群。

2、区位分析

片区及地块这类素质：此地块座落在高铁新城片区，片区整体开发运营已经比较成熟。

地块沿线主要节点：

1、地块毗邻：北侧--雨花大道高架、南侧--高铁入站铁轨前段，可能普遍存在多少噪音干扰；

2、直线1.5km以内：长沙火车南站；

3、2.5km以内：杜花路地铁站，步行需25分钟以内；

4、直线670m以内：浏阳河风光带；

5、直线1.7~2.2km以内：长沙国际会议中心、长沙国际会展中心。

综上所述：地块这类沿线生活公共设施匮乏，需共用长沙南站北侧的商业及公园公共设施（吾悦广场、保利MALL、沙湾公园等），距离较远。

3、交通分析

高速路路网：离南北动脉京港澳高速路较近，不过沿线没有开口，需借由高架转绕城高速路，再绕行至京港澳高速路；

城市路网：往西借由长托路、花侯路踏入湘府路高架（距离2.1公里以内）；往东可直接踏入雨花大道高架，通达长沙河东河西主要区域，比较便利。

4、小区流线

人行出入口：主入口座落在南侧（平阳南路），次入口座落在地块南侧，主入口利用展示区的构架和物业用房作为入户大堂，不仅充分利用项目前期投入同时便于后期物业管理，设置比较合理；

园区内人行流线借由两到三跟壁面主轴，连通红瓦坡沿线园路，实现便捷入户；

消防及车库出入口：设置两个车库出入口，分别座落在地块南侧和南侧，两口彼此之间距离较近，不利于小区地库内，小车快速分流通行；

在北侧地块中也设置一个车库出入口，能够了解下是否与南侧地库进行分开管理（隔绝酒店外部车辆，有利于提升小区品质）；

南侧地库出入口需经过一段地上行程踏入地库，与地上停车位有流线重叠；

主入口两端设置地上停车位位，此处在归家的大堂前坪，人行与车行流线会有多少交叉。

5、教育公共设施

学校公共设施方面：与上篇建发玖洲观澜的学区公共设施一致，具体以楼盘公示为准。

幼儿园：座落在21#南侧，室外活动场地布置在幼儿园的北侧；21#住宅与幼儿园围墙彼此之间的间距为6~13m以内。

非机动车停车位区：设置于地库出入口边上，使用上比较方便；不过距离18#较近（13m以内）。

架空层：1#东单元、2~5#、9#（东单元）、11#几层设置较大架空层空间，联合入户大堂开创，品质更好。

底商：主入口两端设置少量商业公共设施，保证小区基本生活需求，比较合理。

几层住户：1#、8#、17#，由于南侧为线性底商，对其西单元低楼层，南侧边户采光有多少影响。

消防登楼面：1~8#、9~17#两排住宅的登楼面在一侧，硬景实用性非常多，加之楼栋间距有限，造成后期景观面开创将比较局限。

6、小区典型户型分析

113户型亮点：

1、单电梯入户，归家体验好；

2、户型尺度不大，不过南北通透，比较难能可贵；

3、客厅左边设置老人房，与年轻人聚居区域偏向分离；

4、餐厅北侧双设备平台，能够保证多少的清扫需求。

户型庆幸：

1、电梯厅设置水井，造成其空间不太周正；

2、南侧次卧（老人房）靠近电梯，静谧性受到多少影响；

3、户型整体五间较细，进深较长，不够舒展。

户型可扩建性：客厅与南侧景观阳台可发布，拓展客厅空间，但后面有承重墙垛，普遍存在多少自理局限性；

北侧餐厅普遍存在双设备平台，加大餐厅空间的同时，还可设置多少的清扫空间；

空中花园可自理做成一间房，不过能够咨询下后面是否有梁。

143户型亮点：

1、单电梯入户，体验很好；

2、无偏向分立的玄关空间；

3、客餐厅空间南北通透；

4、客厅左边设置老人房，空间偏向分立，不过毗邻电梯，静谧性可能有多少影响。

户型庆幸：

1、无偏向分立的玄关空间；

2、中置厨房对沿线聚居空间影响较大；

3、五间较细，造成空间比较紧凑，在餐厅东北角设置房间来撑大户型面积。

户型可扩建性：客厅、卧室与景观阳台彼此之间可发布，拓展起居空间而且没有承重墙垛，无自理限制。

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