座落在长沙雨花的建发玖洲和玺项目一直饱受非议;小编自己也很好奇,这个楼盘到底怎么样?好不好?能不能入手?
今天就带大家从六个方面全方位剖析此楼盘的产品细节。
总图构型特点分析:
1、东西五间布置三栋,然后前后闭合构型,间距比较恒定,故而较难形成中央大园林;
2、楼栋朝向上主要为偏东南;
3、住宅北侧地块集中布置商业和高层经济型酒店,地块分立,布置合理,但与住宅的间距较细,俯瞰住宅区域;
小区分布19栋小高层,综合经济技术指标可得出:
1、住宅地块容积率为2.8,绿地率35.19%,建筑密度26.47%,小区整体比较舒适;
2、写字楼比为0.3%,几乎为纯住宅地块;
3、无人防地下室,人防设置在北侧商业地块,设置合理;
4、住宅地库车位配比为1:0.9,车位实用性并不宽裕;
5、部分楼栋设置架空层;
6、户型面积大于150㎡所占比例为18%,瞄准刚需人群。
2、区位分析
片区及地块这类素质:此地块座落在高铁新城片区,片区整体开发运营已经比较成熟。
地块沿线主要节点:
1、地块毗邻:北侧--雨花大道高架、南侧--高铁入站铁轨前段,可能普遍存在多少噪音干扰;
2、直线1.5km以内:长沙火车南站;
3、2.5km以内:杜花路地铁站,步行需25分钟以内;
4、直线670m以内:浏阳河风光带;
5、直线1.7~2.2km以内:长沙国际会议中心、长沙国际会展中心。
综上所述:地块这类沿线生活公共设施匮乏,需共用长沙南站北侧的商业及公园公共设施(吾悦广场、保利MALL、沙湾公园等),距离较远。
3、交通分析
高速路路网:离南北动脉京港澳高速路较近,不过沿线没有开口,需借由高架转绕城高速路,再绕行至京港澳高速路;
城市路网:往西借由长托路、花侯路踏入湘府路高架(距离2.1公里以内);往东可直接踏入雨花大道高架,通达长沙河东河西主要区域,比较便利。
4、小区流线
人行出入口:主入口座落在南侧(平阳南路),次入口座落在地块南侧,主入口利用展示区的构架和物业用房作为入户大堂,不仅充分利用项目前期投入同时便于后期物业管理,设置比较合理;
园区内人行流线借由两到三跟壁面主轴,连通红瓦坡沿线园路,实现便捷入户;
消防及车库出入口:设置两个车库出入口,分别座落在地块南侧和南侧,两口彼此之间距离较近,不利于小区地库内,小车快速分流通行;
在北侧地块中也设置一个车库出入口,能够了解下是否与南侧地库进行分开管理(隔绝酒店外部车辆,有利于提升小区品质);
南侧地库出入口需经过一段地上行程踏入地库,与地上停车位有流线重叠;
主入口两端设置地上停车位位,此处在归家的大堂前坪,人行与车行流线会有多少交叉。
5、教育公共设施
学校公共设施方面:与上篇建发玖洲观澜的学区公共设施一致,具体以楼盘公示为准。
幼儿园:座落在21#南侧,室外活动场地布置在幼儿园的北侧;21#住宅与幼儿园围墙彼此之间的间距为6~13m以内。
非机动车停车位区:设置于地库出入口边上,使用上比较方便;不过距离18#较近(13m以内)。
架空层:1#东单元、2~5#、9#(东单元)、11#几层设置较大架空层空间,联合入户大堂开创,品质更好。
底商:主入口两端设置少量商业公共设施,保证小区基本生活需求,比较合理。
几层住户:1#、8#、17#,由于南侧为线性底商,对其西单元低楼层,南侧边户采光有多少影响。
消防登楼面:1~8#、9~17#两排住宅的登楼面在一侧,硬景实用性非常多,加之楼栋间距有限,造成后期景观面开创将比较局限。
6、小区典型户型分析
113户型亮点:
1、单电梯入户,归家体验好;
2、户型尺度不大,不过南北通透,比较难能可贵;
3、客厅左边设置老人房,与年轻人聚居区域偏向分离;
4、餐厅北侧双设备平台,能够保证多少的清扫需求。
户型庆幸:
1、电梯厅设置水井,造成其空间不太周正;
2、南侧次卧(老人房)靠近电梯,静谧性受到多少影响;
3、户型整体五间较细,进深较长,不够舒展。
户型可扩建性:客厅与南侧景观阳台可发布,拓展客厅空间,但后面有承重墙垛,普遍存在多少自理局限性;
北侧餐厅普遍存在双设备平台,加大餐厅空间的同时,还可设置多少的清扫空间;
空中花园可自理做成一间房,不过能够咨询下后面是否有梁。
143户型亮点:
1、单电梯入户,体验很好;
2、无偏向分立的玄关空间;
3、客餐厅空间南北通透;
4、客厅左边设置老人房,空间偏向分立,不过毗邻电梯,静谧性可能有多少影响。
户型庆幸:
1、无偏向分立的玄关空间;
2、中置厨房对沿线聚居空间影响较大;
3、五间较细,造成空间比较紧凑,在餐厅东北角设置房间来撑大户型面积。
户型可扩建性:客厅、卧室与景观阳台彼此之间可发布,拓展起居空间而且没有承重墙垛,无自理限制。